Шептякова Светлана Андреевна, молодой ученый студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиала) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)».
ИСК ОБ ОБРАЩЕНИИ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ МОЖЕТ БЫТЬ ОСТАВЛЕН БЕЗ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ
(Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2019 г. № 49-КГ19-5)
Закон. Согласно закону на жилое помещение, единственно пригодное для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи, может быть обращено взыскание по исполнительным документам, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Однако суд может принять иное решение, а именно оставить без удовлетворения иск об обращении взыскания на жилую недвижимость, которая является предметом ипотеки.
Бэкграунд. Супруги в 2006 г. взяли кредит в сумме 1, 2 млн. руб. для покупки квартиры. Заем обеспечивался залогом приобретаемой недвижимости. Осенью 2015 г. права по закладной перешли к хозяйственному обществу. В течение двух последующих лет супруги-должники несколько раз просрочили платежи по кредиту. Хозяйственное общество (кредитор) приняло решение о взыскании с должников всей оставшейся задолженности. Помимо основного долга в сумме 458 379 руб., кредитор требовал взыскать проценты по кредиту в суме 80 432 руб., а также пени за просрочку — 115, 992 руб. Для погашения задолженности хозяйственное общество требовало обратить взыскание на предмет ипотеки — однокомнатную квартиру.
Решение. Районный суд присудил взыскать с должников только 145 584 руб., в иске об обращении взыскания на предмет ипотеки отказал. Районный суд указал на несоразмерность суммы долга, которая нашла подтверждение в судебном разбирательстве, стоимости заложенной квартиры.
Апелляция. Суд апелляционной инстанции отменил решение районного суда. В пользу хозяйственного общества взыскано 298 811 руб. Во внимание был принят расчет задолженности, составленный кредитором. Суд апелляционной инстанции посчитал, что нет оснований для отказа в иске об обращении взыскания на жилую недвижимость — однокомнатную квартиру. Иск был удовлетворен. Ради взыскания 298 811 рублей принято решение о принудительной продаже жилой недвижимости — предмета ипотеки.
Кассационная жалоба. Должники обратились с кассационной жалобой в коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Применимое право. Пунктом 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 02. 08. 2019) установлено, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Кассация. Разбирая кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации подчеркнула, что взыскание на заложенное имущество можно не обращать, если должник допустил крайне незначительное нарушение, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива.
Nota bene. Особую ценность имеет указание Судебной коллегии по гражданским делам о том, что в разбираемом деле судам нужно было точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры. Поскольку суд апелляционной инстанции не совершил названных действий, Судебная коллегия по гражданским делам отменили апелляционное определение суда областного звена и отправили дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Итог. Дело повторно по существу не рассматривалось. Хозяйственное общество отказалось от иска.
Вывод. Для определения рыночной стоимости жилой недвижимости требуется назначить судебно-оценочную экспертизу. Очевидно, что рыночная стоимость квартиры в текущем году будет отличаться от цены, по которой недвижимость приобреталась в 2006 г. Сопоставление рыночной стоимости недвижимости при обращении на нее взыскания с размером задолженности покажет соразмерность или несоразмерность суммы требования и стоимости предмета ипотеки. Чтобы обоснованно судить о том, являются ли нарушения должника значительными или незначительными необходимо принимать во внимание количество просрочек и период каждой просрочки.
Постскриптум. По всей видимости, хозяйственное общество стремилось не к погашению задолженности посредством продажи квартиры должника, а к получению необоснованных доходов от продажи квартиры должника. Обычно отчуждаемую квартиру на торгах приобретает лицо, действующее по поручению кредитора. Данное лицо оформляет приобретенную квартиру на свое имя. Затем квартира продается по рыночной цене. А разница между ценой приобретения и ценой продажи переходит к кредитору. Из той небольшой цены, по которой недвижимость уходит с торгов, ее собственник не получает почти ничего, поскольку деньги уходят на погашение издержек исполнительного производства и погашение задолженности. Но, чаще всего, кредитор вовсе не дает поручений о покупке квартиры. Торги объявляют дважды несостоявшимися, недвижимость передается кредитору в собственность в счет погашения долга.